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Home 能事/Services 创意策划
Home 能事/Services 创意策划

重点着力于房地产专业服务兼和品牌产品推广,全方位立体化测量沟通解决方案。


1、房产市场研究分析

① 整体与分类市场状况研究

金策依托强大的一手数据信息采集网络,广泛、及时地收集房地产市场政策经济、规划动态、开发商动向、市场供应和成交数据等全方位的信息,并加以审慎严谨的判断分析,对市场在项目、片区、整体三个层面进行深度剖析。
项目分析层面,金策建立了完善的筹建项目预报系统、在建项目监测系统和在售项目监测系统,实时追踪市场中各个项目的最新进展。
片区分析层面,在对片区的历史、文化进行深度把握的基础上,依托深入细致的实地勘查分析,对片区从地形地貌、基本配套到在建/在售项目等方面的进行科学的评估,在横向和纵向对比的基础上结合片区未来的定位、规划,对片区市场的发展趋势进行有效的分析和预测。
整体市场层面,金策建立了及时、全面的月度市场报告系统,对每月政策/经济/规划的动态进行及时播报、同时对于每月热点专题、个案进行深入解析。
分类市场研究方面,金策按照不同物业类型设置相应研究部门,力求针对各种物业类型、各分类市场进行专业深入的研究分析。此外还另设专题研究部,定期依据市场动向和热点设置不同的专题,进行深度研究分析。

② 目标客户群调查研究

金策深信消费者对于市场具有最终的影响力,因而非常重视对于目标客户群的研究。
在研究中,我们首先对于客户群进行科学的细分,根据购房消费的不同阶段区分为意向客户与成交客户,此外还根据研究需要进一步依据购房目的、意向区域/置业区域、置业需求等指标对客户进行进一步细分研究,在科学抽样的基础上,通过定性访谈/座谈会和定量问卷调查相结合的方式对目标客户群的背景特征、置业动机、置业需求、购房决策、消费偏好等方面进行科学深入的分析研究。

③ 项目投资经济分析

金策提供的投资分析服务,遵循从专业、客观、市场的角度出发,为客户提供个性化、差异性的顾问咨询服务,主要包括房地产开发投资前的决策研究和市场预测分析。
我们通过房地产开发项目经济可行性和合理性的分析论证,运用微观效益分析与宏观效益分析相结合、定量分析与定性分析相结合、动态分析与静态分析相结合的方法、对开发项目投入的费用和产生的效益,通过方案比较,作出了全面的经济评价,为发展商及投资商投资决策提供依据。

创意策划

2、项目前期顾问

① 土地价值评估

土地作为房地产最核心的生产要素和最主要的成本构成,其价值并非体现在土地本身,而是体现在基于该土地的开发项目上。其对于项目的开发和租售,以及项目的市场价值实现至关重要。
金策提供的土地价值评估服务,遵循从专业、客观、市场的角度出发,为客户提供个性化、差异性的顾问咨询服务。包括为政府出让、企业转让土地提供出、转让方案和条件的顾问咨询服务;为投资商、开发商进行土地竞买提供土地价值评估及策略的顾问咨询服务。
我们是在行业环境研究、市场研究、消费者研究的基础上,利用土地估价和其它经济分析的方法,对土地价值及投资效益进行公平、公正的评估,为交易各方科学决策提供价值参考。

② 开发概念策划

在房地产项目开发前期通过对项目所处区位与开发时段的研究和判断,依据比较充分的调研资料和数据,进行分析和比较,提供SWOT分析等重点数据的分析和结论,对开发商提供客观的开发依据,市场定位及产品定位,形成项目总体定位建议书。对项目总体定位建议书及开发用地基础资料进一步深入研究,并在此基础上提出项目构成及其总体构想。其中包括设定建筑产品的开发顺序,开发模式,及产品的类型,生产的周期,还有设计发展商的资金回收等问题的研究。通过系统而严谨的策划研究工作形成提交发展商的完整开发概念。

③ 产品定位

 √ 项目产品市场定位
 解决市场需求什么的问题?找到市场需求点。
 解决卖给谁的问题?找出目标客户群体。
 解决客户群细分的问题?找出准确客户细分。
 解决客户群需求问题?找出客户对产品的需求。
 √产品定位与发展商目标相结合
 解决市场供需双方的需求?
 产品定位不仅仅从市场角度出发,将市场需求与发展商需求相结合。根据开发商的目标,特点,能力等进行更具有可操作性的产品定位。
 √产品的竞争力
 解决产品怎样做在市场上才具有竞争力,能赢得客户?
 产品定位中,我们注重对产品的竞争力的开发。主要是在产品创新和产品卖点挖掘方面上,力求策划项目的产品有特色,能够形成新的市场亮点,满足客户物质层面和精神层面的需求。

创意策划

3、项目营销策划

① 住宅营销策划

概括而言,即是将住宅产品进行包装推广实现销售成交过程的阶段性策略。它主要包含以下方面的内容:

√ 确立产品形象
 通过对住宅产品的细致分析,提炼出独特的优势卖点;进而筛选可能购买的客户群体;然后根据锁定的客户群的个性特征如职业、收入状况、年龄、家庭结构、生活习惯、喜好等,结合产品卖点确立一个个性突出的产品市场形象。
√ 制定销售策略
 在产品形象确立后,首先要明确产品销售的整体思路/方向,即是追求销售利润最大化还是追求销售速度最快化,或者同时追求产品品牌的知名度与销售利润的合理化;然后结合市场实际状况制定最恰当的产品销售价格,并针对实现这个目标确定产品在销售期的价格走势,如“低开高走、高开低走、高开高走”等;选择恰当的入市时机,为产品顺畅的销售提供保障;明确销售指标,合理控制销售节奏,即在不同销售阶段按照不同的原则确定各自的销售重点,同时在销售方式、销售渠道、促销措施等多方面给予配合,最终达成各阶段的销售目标。
√ 实施宣传推广
 根据既定的销售策略,制定对应的推广宣传策略,主要包括销售物料制作(如楼书、折页、海报、围墙等宣传品、产品示范单位、产品销售处等销售环境)、宣传媒介选择、推广主题确定、传播表现形式界定、广告效果评估、 宣传费用预计等。

② 项目推广计划

实质上就是根据项目确定的营销策略制定的一项可供具体操作的执行方案或行动指南,它是对营销策略的具体分解和实施,能清晰告诉项目组成员不同阶段该做的工作内容,以及采取什么方法/措施可能达成预定销售目标的实现;其包含的内容基本与营销策略一脉相承。项目推广计划可分解为年、季、月、周度计划,表现方式多样,一般来说,采用图表形式较为清晰。

③ 商业策划

金策商业策划服务内容主要包括土地可行性研究、前期策划、项目定位、产品建议及营销推广五项具体服务内容如下:

市场调研工作服务内容
进行市场调研的目的主要是通过有效的手段和途径,获取对于项目发展、定位等层面具有一定的针对性、指导性的市场信息和数据资料,在专业经验和市场感觉的支撑下,为项目经营、销售等策略的制定提供基础。
宏观市场环境的调查与分析、区域商业市场的调查与分析、 区域基础环境的调查和分析、项目发展的商户调查与判断等。
市场定位工作服务内容
根据市场调研的分析结论,结合项目所在区域的总体商业市场情况,对项目发展做出初步的发展建议,并详细分析项目地理位置、基本技术指标、功能优劣势,为项目总体、目标客群、租金、销售价格、项目效益、营销模式及物业管理定位;
产品主题定位
针对项目的发展主题,确定适合项目主题特色的产品设计原则和总体思路,通过产品设计丰富物业的既定商业效果,并烘托商业氛围,并提供物业店铺分割建议、产品设计或改造建议及装饰装潢设计。

④ 写字楼策划

聚集业界精英的金策一直在为写字楼投资商、发展商、需求客户提供市场研究、产品定位、推广策划等全面的专业咨询服务,目前商业楼宇部为客户提供的咨询服务范围包括:为投资客户搜寻写字楼投资地块和投资机会、提供投资分析、促成写字楼项目前期大宗交易;

 · 为写字楼开发商提供专案市场调研、项目可行性研究、市场定位研究;
 · 为写字楼发展商担当销售推广顾问、提供销售知识培训、编制全程推广策划方案、在推广期内即时跟进支持;
 · 为国内外企业提供个性化地产顾问服务、办公物业遴选、置业方案定制;
 · 为社会各界提供写字楼市场动态资讯。
 此外,我们更拥有超过十年的写字楼市场租售经验,商业楼宇部为客户提供一系列招租的服务包括:
 · 为发展商和业主提供二手物业招租或出售服务,针对物业特质以及需求筛选客户,并全程跟进协助谈判,审核合同并代办相关手续;
 · 为发展商和业主提供独家租赁和销售代理服务,针对物业特质组建专门的驻场销售队伍,并委派资深策划师全程跟盘提供策划支持;
 · 为投资客户提供全面、专业的投资置业顾问咨询、投资分析、谈判、审核合同的全程服务;
 · 为国内外企业客户提供专业办公选址顾问服务,结合客户需求,推荐项目并协助谈判、审核合同,协助客户选择理想的办公场所;
 · 为国内外企业客户提供专业办公物业续租服务,结合客户需求及市场情况,为客户续租争取理想的续租条件;
 · 为国内外企业客户高层管理人员提供公寓物业顾问咨询服务;
 · 为服务客户每月提供专业市场分析、精品项目点评、最新的地产资讯;

创意策划

4、项目代理

① 案场租售

金策与开发商在共同完成了项目前期的物业定位和产品规划之后,当工程进度达到预售条件,将进入关键的“实战”阶段,也就是进场销售(或租赁)。此阶段策划部门根据前期制定的推广策略指导现场销售(或租赁),现场则由项目经理带领销售人员进行接待客户/促成成交等具体促销工作,以其完成每个阶段的销售目标;项目地盘经理负责完成《每天/每周的地盘销售(或租赁)情况登记表》、《客户来访登记表》、《每天/每周人流量调查表》及销控表等等工作,作为项目后一阶段推广策略的指导,同时担纲与发展商的沟通和协调工作,提出实时性的建议,保证销售(或租赁)工作的顺利进行。

② 项目推介活动

实施项目推广
根据制定的宣传推广计划和推广主题,组织一定的人力和物力,在合适的场所,对特定的目标受众体进行信息的传播,以实现项目推广和销售的目的。具体包括新闻发布会议、销售现场组织活动、参加房地产各种盛会(春交会、秋交会、住交会)等。
“金策·金盛会”推介
在实现客户与商家紧密连接的服务精神下,我们创办了“金策会”,旨在通过专业顾问服务和资源整合,为客户提供更优惠、更放心的置业渠道,为商家提供更为优质的客户资源为目的。

③ 商业招商

商业招商主要分为一手招商代理及二手代理,根据项目主题定位,在营销推广的配合下,确定项目具体招商工作、策略,具体如下

 ·招商策略的制定;
 · 招商方式的确定;
 · 招商主力商户的确定;零散商户的确定;
 · 招商策略,主要包括招商对象的确定,招商工作的安排、招商时间与任务的节点确定、招商的手段和措施的确定;
 · 驻场招商人员的培训等一系列事宜;
 · 招商中广告推广计划的确定;广告主题、广告费用、广告设计(与广告公司全程配合)、广告发放频次、广告选择媒体、形式等;
 · 招商活动方案的确定及后期的组织实施等;
 · 招商控制、具体操作方式的制定等;
 · 初期推广工作;
 · 步完成落实项目推广费用预算案、确定物业最终面积计算表等工作后,金策将立即筹备一套完整的宣传推广工具;
 · 项目资料如:图片、效果图、平面图、位置图、租金价目表、签约通知书等;
 · 项目租赁条款如:租赁年期、起租期、免租期、管理费、水、电、煤、电话费、违约责任等;
 · 全面招商运作工作;
 · 此阶段金策将按照拟定之行业组合及分布建议,根据每一行业的分类,为项目选择具适合的租户进行推广;
 · 继续向主力商户推广,以不断提高物业实力,努力开拓及发掘更多新客户。金策将全面跟进所有投寄范围内的商户名单,跟据各商户的质素及营业性质来确定其进驻物业位置,以配合拟定的行业商户组合建议;
 · 不断改进及更新招商资料,继续跟进主力牵头商户;利用促销活动及媒体宣传,营造声势及热销气氛,使本项目成为零售界成行成市的谈论进驻对象,成为市场注目的焦点;
 · 落实商户进驻物业;
 · 继续全面跟进招商推广工作,视商铺(物业)出租状况,及时调整及制定招商策略;
 · 以租金价格为指针,协助甲方与商户直接洽谈租赁条件;
 · 落定租赁条款及租约,完成整个签约程序;
 · 后期招商跟进工作;
 · 全面跟进工作,包括视察场地、洽谈租赁、条款、签约等过程;
 · 协助商户进场装修,与工程公司协调入图审批、装修等工程问题;协助公关、广告公司安排新闻发布会、记者会、作广泛试业宣传,如出报纸新闻稿、举办宣传活动、剪彩等,以提高本项目的知名度,营造浓厚的商业氛围;
 · 展开整体商场(物业)的宣传活动,预计当商场招商超过70%时,可开始试业。当商场招商工作完成超过80%时,金策将制定商场全力推广宣传活动,协助举办试业活动;
 · 商场开业。